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北京楼市研究:上半稳字当头,下半年何去何从?

www.ancientalienstruth.com2019-08-26

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  19年上半年,北京二手房市场“稳”为主基调。在政治局会议重提“房住不炒”以及住建部房价预警等调控政策之下,北京市二手房均价非常平稳,全年仅变动-0.03%。2019年以经过去大半,首都房产市场下半场的趋势也愈加清晰,我们结合出台的各项政策,北京市的宏观经济指数,以及上半年的房价走势,对2019年下半年北京二手房市场做出预期。

  上半年楼市政策解读

  中央重申坚持房住不炒,防止楼市大起大落

  2019上半年,习近平主席、中央领导、住建部密集强调“房住不炒”、“因城施策”,要求分类指导,稳地价、稳房价、稳预期,防止楼市大起大落的长期调控目标。高层的密集发声,表现出对于稳定房地产市场的决心,确保房地产市场平稳健康的发展。

  

  《住宅项目规范(征求意见稿)》

  2月23日,住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,住宅建筑应以套内使用面积进行交易,房地产交易将正式告别“公摊面积”。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  政策解读:是否采用套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。 另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致楼盘品质下降,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。 此外,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

  城镇老旧小区改造:年度计划棚改规模收缩明显

  财政部明确2019年全国棚户区改造规模约285万套,中央补助约700亿元。与2018年棚改的计划改造580套、实际完成626万均相差较大。6月19日,李克强指出,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。今年将?猿钦蚶暇尚∏脑彀才胖醒氩怪式稹9睦鹑诨购偷胤交剿鳎钥沙中绞郊哟蠼鹑诙岳暇尚∏脑斓闹С帧?

  政策解读:旧改与棚改不同,拆除重建类相对有限。国务院部署推进老旧小区改造,目的在于改善民生、稳投资、提消费。与棚改不同的是,旧改涉及到的拆除重建类相对有限,综合整治类城市更新业务将会有较大发展空间,旧改在带动社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务业态发展的同时,有可能延缓部分人群换房迫切性。未来,一二线城市的老旧小区面临更多更新限制,将是主改区,房地产市场也将进入存量运营新时期。

  

  北京公积金个人住房贷款进一步优化服务

  为深入落实党中央关于“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求,引导缴存职工合理住房消费,同时进一步方便职工办事,对部分住房公积金个人住房贷款(以下简称贷款)措施进行了调整。

  政策重点:1、支持职工购买政策性住房;

件:由原来的“借款申请人应建立住房公积金账户12个月,申请贷款前12个月(购买政策性住房的为6个月)应足额连续缴存”,调整为“借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上”。

  3、住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”:“房”为借款申请人名下在北京市的住房,“贷”指在人民银行个人征信系统中全国范围内的商业性住房贷款记录和住房公积金贷款记录。2017年3月24日以后离异且申请贷款时离异不足1年的,仍然执行原政策,按二套住房贷款政策办理。

  4、调整首付款比例和二套住房最高贷款额度:将首付款比例由统一的20%,分类调整为购买经济适用住房的,首付20%;购买经济适用住房之外首套住房的,首付30%;购买二套住房的,首付60%,同时二套住房贷款最高额度由80万元降至60万元。

  5、调整贷款年限和月还款额上限:借款申请人的贷款期限由最长可以计算到借款申请人70周岁调整为最长不得超过65周岁;月还款额上限由“借款申请人及配偶的收入每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准”调整为“在保证借款申请人基本生活费用的前提下,根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率,按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。”

  政策解读:北京公积金政策的调整使得部分刚需群体离场,市场预期进一步受挫,新增供需低迷,后市成交难以明显好转。公积金政策主要影响两类交易,一类是刚需首套盘,以缴存年限计,购房者可贷公积金额度大幅降低,若不足部分转向商贷,利息支出大幅增加。还有一类是网签价较低的非满五唯一房源,公积金新政下,这类房源只能通过全款交易和大幅提高首付来规避20%个税差额,交易难度进一步将加大,意味着非满五唯一的二手房交易难度加大,未来或继续降价。

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